Stambyte
BRF Fågelsången

Välkommen till informationssidan avseende stambyte i BRF Fågelsången i Jakobsberg. Här kan du läsa löpande nyheter, få svar på redan ställda frågor samt hitta kontaktinformation till berörda personer i projektet om du har andra frågor du vill ställa till oss som arbetar med projektet. 

Senaste notiserna om projektet

Projektplan ritning på bord
Notiser

Uppdatering efter frågor om tidplan

Det har kommit in frågor om när boende ska få se en tidplan. Vi vill då förtydliga att det är entreprenören som sätter den detaljerade tidplanen. Det är bara entreprenören som vet vilka resurser som kan användas i projektet och hur resursernas insatser i projektet ska styras. Fågelsången kan tala

Läs mer »

OBS! Det finns fler äldre publiceringar i arkivet

Har du en fråga om projektet?

Läs först redan besvarade frågor nedan. Om du inte finner svaret på en fråga som du har kan du skicka in den via formuläret längst ned på sidan.

Besvarade frågor om stamstämman med poströstning

Klicka på en fråga nedan så fälls svaret ut under.

Fågelsången har inte för avsikt att bygga mera undertak än nödvändigt. Den som bor högst upp kan räkna med att, om inga särskilda skäl dyker upp i samband med detaljprojekteringen, blir det inget undertak i badrummet.

Rörschakten kommer att rivas helt för att nya rör ska kunna installeras och klamras på ett fackmässigt sätt. Därför förnyas rörschakten.
   
Gällande regler som syftar till att minska risken för hälsofarlig legionella i tappvatten gör att de nya rören måste ha mycket bättre värmeisolering än vad rören har nu. Det gäller både ledningar för kallt och varmt vatten. Det kan motivera att rörschakt förstoras i en del fall. Det kan även finnas fall där det av praktiska skäl kan behöva byggas nya rörschakt för de nya rören. Då detaljprojekteringen i samarbete med en entreprenör startar, kommer medlemmarna att bli kontaktade och få information om detaljerna.

Allmänt

Styrelsen har under en tid diskuterat vilka åtgärder som krävs och har därför tagit ett inriktningsbeslut om att ett stambyte bör ske. Detta beslut har diskuterats tillsammans med representanter från Fastighetsägarna Service – Andreas Jelleryd, Jonathan Hall och juristen Ove Schramm från Creo Advokater.

 

Genomgången har visat på att det finns flera problem som behöver åtgärdas. Det handlar inte enbart om brister i avloppsrör och -vattenstammar utan även utförande på badrum och tätskikt samt förhållandevis kort kvarvarande livslängd på vattenledningar.

De flesta badrummen är i originalskick. Vatten och avloppsstammar är i dåligt skick. Se bilder nedan:

Metallrör Metallrör

Behovet av att se över stammarna i allmänhet är stort. Badrum och ytskikt i dessa har även ett stort behov av renovering i samband med arbetet.

De åtgärder som vidtas skall leda till att risken för vattenskador minimeras för lång tid och att badrummen fortsättningsvis uppfyller gällande branschregler gällande ”Säker Vatten” (SVI) och tätskikt (BBV och GVK).

Viktigt är att åstadkomma en långsiktig hållbar lösning för BRF Fågelsången, som också bidrar till en framtida värdeökning, såväl för våra lägenheter som fastigheten.

 

Det är också viktigt att arbetet genomförs så att den enskilde bostadsrättshavaren så långt som möjligt kan påverka standard och utförande i sitt eget badrum genom individuella tillval.

Arbetet kommer självfallet att medföra störningar - men kommer genomföras med ingångsvärdet att ingrepp i lägenheterna begränsas och att arbetet utförs så att det ger minsta möjliga störningar under byggtiden.

Föreningen ska byta samtliga stående avloppsstammar och vattenledningar som betjänar lägenheterna. Arbetet med att byta stammarna medför att alla kök, wc och badrum ska få nya stammar. Projektet syftar till att föreningen ska få ett helt nytt avloppsystem och byta ut de gjutjärnsstammar som är tekniskt uttjänat. Även vattenstammar med risk för läckage efter lång tids bruk byts ut. I samband med renoveringen av stammar kommer även badrum samt dess avloppsrör att bytas ut.

Föreningen kommer nu att genomföra informationsmöten samt en stämma för att föreningen ska fatta beslut i frågan om att bevilja styrelsen rätt att överta underhållsansvaret. Efter det kommer en mer detaljerad plan för arbetet att läggas fram för alla medlemmar.

Arbetet som pågår just nu är med arbetsgruppen bestående av styrelserepresentanter. Fastighetsägarna Service stöttar med projektledning och Creo Advokater hjälper till med juridiska frågor. EFS hjälper till med tekniska frågor i huset.

Badrum

I samband med att stammarna ska renoveras är behovet av att renovera badrummet nödvändigt. Stammar är inbyggda bakom väggar. När ytskikten i badrummet rivs ska ett nytt byggas upp. För att uppnå alla de regler och krav som gäller avseende badrummet idag behöver samtliga renoveras.

I de fall det finns nyligen renoverade badrum kommer principen vara att även renovera dessa. Föreningen behöver komma åt stammarna för att uppgradera för samtliga medlemmar och därigenom spräcka tätskiktet vilket medför att garantier, försäkringar etc. faller.

Möjligheten att ha tvättmaskin i sin lägenhet kommer att återställas. Tvättmaskiner kommer att demonteras och återmonteras såvida de inte är av modell att entreprenören inte kan ta ansvar för.  Vid önskemål om återmontering av tvättmaskin görs en lämplighetsbedömning där kvalitet och utförande samt ålder vägs samman innan inkopplingen.

Kök

I köket skall avloppet bytas, däremot blir köket kvar. Köket kommer kunna användas, däremot kommer vatten och avlopp vara avstängt under stambytets gång.  

Det kommer att fungera under hela entreprenaden. Du har fri tillgång till köket, däremot kommer inte avlopp och vatten fungera i början. Det kopplas på så snabbt som möjligt.

Köksavloppet kommer att bytas för den stående avloppstammen. Avloppet intill köket kommer även att bytas samt tillhörande vattenrör. De delar i köket som behöver demonteras och återmonteras kommer att informeras av entreprenören – det går allt som oftast att lösa på ett smidigt sätt.



Rivning

När bilningsmaskinen används (slår sönder kring avloppsstammen och avloppet) innebär det att stomljuden medför buller i hela huset och det kommer det att röra sig i bjälklagen. Det ljudet kommer höras i hela huset oavsett vart du befinner dig. Huset är byggt i betong och ljudet kommer att transportera sig långt.

Det beror på hur känslig man i sitt arbete är för störande ljud. Ifall du är i behov av helt tyst kommer det vara väldigt tufft och krävande. Om du i ditt arbete vanligtvis sitter med hörlurar eller liknande kan det vara genomförbart.

Bullrande arbete är när stammen bilas bort från betongen, det är även när borrning av väggar, viss sågning och liknande sker. Det mesta av bullrande arbetet kommer att ske direkt när varje etapp börjar.

Det kommer att ske hela tiden under entreprenaden. Ljud som sker stötvis som t.ex. hamrande, viss sågning, borrning, bärande, flytt. Störande arbete kan komma att ske under hela entreprenaden.

Trapphus - Hiss

Trapphuset kommer att skyddas och användas för in- och utlastning av material. Hissen kommer användas när arbetet pågår i trapphuset. Allting kommer täckas in och skyddas under arbetet.

Det kommer utföras en grovstädning av trapphusen för att få bort utrivet material varje dag. Städning under och efter varje vecka kommer att ske som vanligt.

Allt arbete hemma i och runt omkring lägenheter är in och utlastning av material en kritisk punkt.  Det kommer bli smutsigt med damm och annat byggavfall. Det kommer däremot åläggas entreprenören att hålla rent efter sig.

Entreprenören kommer att täcka in hela hissen och skydda den. Den kommer att fungera precis som vanligt. Det är dock för er som boende viktigt att samarbeta med entreprenören under genomförandet, detta för att det ska bli smidigt tillsammans.

Kvarboende

Beroende på hur känslig ni är för buller och damm kommer det att bli störande. Det går att bo kvar och är upp till var och en att bestämma hur eventuellt alternativt boende kan se ut.

Ja, däremot kommer hela processen bli varierande i påfrestning beroende på hur många stammar varje lägenhet har. Generellt kommer vardagsrum och sovrum inte beröras. I kök fungerar alla funktioner utom avlopp samt varmt och kallt vatten.

Entreprenören kommer att använda ett eget nyckelsystem för tillträde. Det innebär att vid nyckelbytet ser de till att skruva loss din nuvarande cylinder och lämnar över den till dig som boende. Du ska sen under arbetets gång förvara denna. När nyckelbytet sker efter genomförandet skiftar entreprenören tillbaka till den gamla cylindern. Under arbetets gång behöver du som boende följa entreprenörens instruktioner för hur låsningen av dörren ska fungera. Om det blir problem med tillträdet medför det att alla andra boende påverkas.

Det varierar hur dessa är dragna. Ibland går de gemensamt, ibland separat. Oftast och mest vanligt förekommande är att de går gemensamt. Oavsett om de går separat eller gemensamt kommer alla enheter i lägenheten att bli avstängda.

Föreningen kommer iordningställa ett uppehållsrum. Där kan man sitta i lugn och ro under dagen när arbetet utförs.   

Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 7-9 veckor. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset och provisoriska duschar och toaletter på gården eller i källare. Arbetstiden är ännu inte helt bestämd.



Lägenheterna

Det finns en grundstandard som är föreslagen att omfattas av styrelsens och föreningsstämmans beslut. Kostnaderna för grundstandarden ingår i totalkostnaden för hela projektet. Varje medlem har möjlighet att anpassa utförandet till sina önskemål via så kallade fria val och även via tillval (om de är tekniskt möjliga och enligt gällande branschregler). Inom grundstandarden kommer det vidare att finnas valmöjligheter i en begränsad omfattning.

 

Mot extrakostnad ska det finnas möjlighet till tillval för den bostadsrättsinnehavare som önskar ändra eller komplettera grundstandarden. Bostadsrättsinnehavaren köper tillvalen direkt av entreprenören, till priser som fastställs i tillvalslistor eller som offereras. Priser på de vanligaste tillvalen kommer att tas in i samband med upphandling. Vid byte finns en möjlighet att välja från en framförhandlad tillvalslista.

 

Frånval kan ske om medlem önskar enklare utförande eller vill återanvända nuvarande utrustning och inredning som håller godtagbar standard såsom badkar, duschväggar, badrumsskåp mm. Vid önskemål om återmontering av blandare och porslin görs en lämplighetsbedömning där kvalitet och utförande samt ålder vägs in.

Samtliga badrum renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp och el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut. De nya stammarna placeras i det nya stamschaktet. Golvet anpassas i mesta möjliga mån för att reducera höjdskillnad mellan hall och våtrum.

 

Ett nytt badrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten och avlopp samt nya tätskikt, vägg- och golvbeklädnader. Rören inom utrymmet dras på så vis att de minimerar risk för framtida vattenskador. Alla åtgärder följer byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. Elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande i badrummet.

 

Avloppsrören hängs i undertaket i underliggande våning. Se den bifogade principskissen. Taket i badrum och wc sänks för att inrymma avloppsrören.

 

Den återställning som redovisas och som föreningen bekostar gäller badrum i ursprunglig storlek. Merkostnad för att återställa tät- och ytskikt i utbyggda badrum står bostadsrättshavaren för, (merkostnaden för att återställa den utbyggda delen).

I kök görs endast nödvändiga ingrepp för att byta vatten och avlopp. Köksinredning demonteras och återmonteras i erforderlig omfattning. Ny blandare med avstängningsventil för diskmaskin. Nytt vattenlås. Befintlig diskmaskin återinkopplas om den är fackmässigt installerad. Demonterad köksinredning återmonteras (reservation för eftermonterade bänkskivor av sten eller motsvarande material – där ansvarar den boende för ev. merkostnader för demontering och återmontering).

Elinstallationer i lägenheter är i de flesta fall i ursprungligt skick med gamla strömställare och ojordade vägguttag. Utan jordfelsbrytare är det ej tillåtet med eluttag för 230 V samt elektrisk golvvärme i badrum. Samtliga lägenheter uppgraderas till tre-fas med ny elcentral med automatsäkringar. Elen i badrum uppgraderas.

Genomförande

Så fort tidplanen är klar kommer det att aviseras i vilken ordning arbetet utförs.

 

Genomförande - ordningsföljd

Entreprenören sätter den detaljerade tidplanen. Det är bara entreprenören som vet vilka resurser som kan användas i projektet och hur resursernas insatser i projektet ska styras. BRF Fågelsången kan tala om när entreprenören kan starta och när entreprenaden ska vara klar, men det är entreprenören som styr projektet mellan de avtalade tidpunkterna.

Tiderna ovan är cirka tider.

Stambytet kommer att genomföras enligt ”bokvar-principen” för boende. Stambyte är en sedvanlig underhållsåtgärd som föreningen har rätt att vidta, även om det innebär vissa olägenheter för er boende. Det innebär också att ni kommer att behöva göra vissa anpassningar av vardagen hemma under den aktuella tidsperiod som stambytet genomförs i den trappuppgång där ni bor.

Arbetstid är mellan 07.00-16.00, arbetstiderna kan dock komma att avvika. Bullrande arbete är planerat att utföras från kl 08.00-16.00.

Inför varje ny etapp/trapphus som startas kommer vi genomföra trapphusmöten där information kring genomförandet i trapphuset planeras. På trapphusmötet kommer representanter från Fastighetsägarna Service och entreprenören att finnas på plats för att förklara omfattningen av arbetet, vad du som boende behöver tänka på, hur arbetet går till, samt andra vanligt förekommande frågor.

Det är viktigt att innan arbetet startar måste samtliga saker i lägenheten plockas bort som kan vara i vägen för arbetet. Eventuella hyllor, lådor, möbler eller liknande som kan vara i vägen för stammarna behöver plockas bort för att hantverkaren ska kunna komma fram på ett smidigt sätt.  Använd principen:

 

                      ”Plocka hellre bort en sak för mycket”

 

Entreprenören kommer att täcka in de delar i lägenhet där de arbetar. Golvet skyddas och berörda arbetsytor kommer att plastas in. Det kommer finnas tillgång till plast för att själv täcka in t.ex. väggar eller skydda fast möblemang som garderober.  Generellt gäller följande (dock med viss avvikelse beroende på lägenhet):

 

Om det i lägenheten finns dörrar som är demonterade eller ofta står öppna, se till att dessa står stängda. För att komplettera med bättre damtätning kan ett lakan eller annat tyg hängas över för att täta springor. Tyget kan sen efter färdigställandet enkelt tvättas.

 

Dammet kommer ändock att spridas i lägenheten. Det är oundvikligt. Entreprenören kommer att städa de delar där de har jobbat. För att spridningen ska bli så liten som möjligt är det viktigt att alla inblandade samarbetar. Ifall det finns lösa inventarier (krukor, porslin, elektronik, tavlor etc) som är känsligt, är det bra att plocka bort dessa.

 

Under arbetets gång kommer entreprenören behöva jobba i din lägenhet, samtidigt fortgår alla vanliga funktioner, bland annat postlämning. För att förenkla till alla inblandade är det bra om ni märker upp vart ni önskar att posten ska placeras. En skokartong på hatthyllan brukar vara en bra lösning.

 

Vatten & Avlopp kommer att bli avstängt. Det finns då vatten i trapphuset att tillgå och en utslagsvask att använda sig av.

Material och installationer

Nytt Klinkergolv

10x10

Nytt Kakel

15x15

Tak

Vitmålas. Sänks för placering av avlopp

Ny WC-Stol

Standard golvmonterad

Nytt Handfat

Standard 60

Ny Blandare tvättställ

Engreppsblandare

Ny Spegel

Väggmonterad med eluttag och belysning

Ny Duschblandare

Standard handdusch

Ny Duschvägg alt Badkar

Standard

Ny Förvaringsmöbel

Standard

Ny Belysning

Plafond

Beslag

4 st krokar

1st pappershållare kromade

Tvättmaskin

Tidigare tvättmaskinsförberedelse återställs

 

Nytt Klinkergolv

10x10

inkl klinkersockel

Nytt Kakel

15x15

frimärke vid handfat

Övriga Väggar

Målas

Ny WC-Stol

Standard golvmonterad

Nytt Handfat

Standard 60

Ny Blandare tvättställ

Engreppsblandare

Ny Spegel

Väggmonterad

Belysning

Taklampa Plafond

Beslag

2 st krokar

1st pappershållare kromade

Ny engreppsblandare med diskmaskinsavstängning.

Vid behov ny trumma för avloppsdragning för lägenhet ovan.

Ny elcentral med automatsäkringar. Uppgraderas till trefas.

Blankett för medgivande

Samtliga bostadsrättshavare i föreningen som inte avgav sin röst på stämman den 13 juli 2020 måste svara på denna enkät. Orsaken till det är att HSB Bostadsrättsförening Fågelsången behöver veta vilka som inte godkänner de förändringar som kommer att ske i lägenheten. De förändringar som kommer att genomföras har presenterats för medlemmarna. Styrelsen svarar gärna på frågor om detta.

Informationsfolder

Du som berörs av stambyte i BRF Fågelsången Jakobsberg har fått en informationsbroschyr om detta i brevinkastet. Här kan du också ladda hem den digitalt och skriva ut på egen hand vid behov. 

Ställ din fråga till oss

Vill du veta mer om något område vänligen använd formuläret nedan. Infon skickas till Jonathan Hall och styrelsens medlemmar. Lagring sker enligt Dataskyddsförordningen och GDPR. Läs mer om vår integritetspolicy här.

Medlemmar har tid på sig till och med 3 juli att sända in frågor om projektet. Svar på frågorna publiceras därefter här på hemsidan om projektet.

OBS! Angående lägenhetsnummer:

Vi vill ha ett lägenhetsnummer (1-185) som står på avgiftsavin så här:
61-2018-siffra-lägenhetsnummer-siffra eller tvåsiffrigt tal. Ange alltså ditt nr mellan 1-185 som står istället för den fetmarkerade texten på din avi.